Zuidbroek uitwerking 35

2.1 Beschrijving initiatief

Aan de noordoostzijde van Apeldoorn wordt de nieuwe stedelijke uitbreidingswijk Zuidbroek ontwikkeld. Zuidbroek wordt een bijzondere wijk voor wonen en werken met een herkenbaar groen Apeldoorns karakter. Er worden hier circa 2.500 woningen gebouwd. Daarnaast wordt het bedrijvenpark Apeldoorn-Noord uitgebreid met circa 35 ha. Ook wordt een groot park aangelegd, met een oppervlakte van circa 30 ha. Dit park is een belangrijk onderdeel van de stedelijke groenstructuur van Apeldoorn: de Groene Mal.

Met het oog op de ontwikkeling van Zuidbroek is in maart 2006 het bestemmingsplan Zuidbroek door de gemeenteraad vastgesteld. Dit plan is in belangrijke mate gebaseerd op het Masterplan Zuidbroek, dat een integrale visie bevat op de ruimtelijke hoofdstructuur en de programmatische opbouw van Zuidbroek. In het masterplan zijn de hoofdstructuur van de nieuwe wijk en de indeling in deelgebieden vastgelegd. De precieze invulling van die deelgebieden krijgt verder vorm en inhoud in de stedenbouwkundige uitwerking die per deelgebied wordt gemaakt. Deze deelgebieden worden gefaseerd ontwikkeld.

Het bestemmingsplan Zuidbroek is in hoofdzaak te beschouwen als een ontwikkelingsgericht plan. Aan het merendeel van de te ontwikkelen woongebieden zijn globale, nader uit te werken bestemmingen toegekend. Op grond van artikel 3.2 lid 2 van het bestemmingsplan zijn burgemeester en wethouders verplicht de uit te werken bestemming Woondoeleinden uit te werken, met inachtneming van de in dat lid opgenomen uitwerkingsregels.

Afbeelding 1: uitsnede bestemmingsplankaart Zuidbroek (bestemming woondoeleinden -

uit te werken (WU) (globale ligging plangebied)

Dit uitwerkingsplan voorziet in de uitwerking van (een gedeelte van) die uit te werken bestemming en maakt in juridische zin onderdeel uit van genoemd bestemmingsplan. Het gaat in dit 35e uitwerkingsplan om de uitwerking van een locatie in het westelijke gedeelte van deelgebied Het Rooster (zie afbeelding 1) .

Het Rooster is het tweede grote woningbouwgebied van Zuidbroek. Voor het betreffende deelgebied van Het Rooster wordt dit uitwerkingsplan opgesteld. Deze uitwerking van vlek 31 en 32 omvat de bouw van 4 woningen door Van Wijnen projectontwikkeling. In december 2011 is voor deze 4 woningen al een uitwerkingsplan vastgesteld dat voorzag in de bouw van 4 vrijstaande woningen. Deze zijn echter nooit gerealiseerd en nu wil de ontwikkelaar ter plaatse 2 blokken van twee-onder-één kapwoningen realiseren. Het voorliggende uitwerkingsplan vormt hiervoor de juridische basis.

Afbeelding 2: begrenzing plangebied (ronde belijning)

2.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied van dit uitwerkingsplan behoort tot deelgebied Het Rooster, zoals omschreven en verbeeld in het bestemmingsplan Zuidbroek. Ten behoeve van de ontwikkeling van het Rooster is een verkavelingsplan gemaakt. Het verkavelingsplan is onderverdeeld in genummerde vlekken. Het deelgebied van vlek 31 en 32 wordt begrensd door de Nijbroekseweg, de Vliegenzwam en de Laan van Zuidbroek. In afbeelding 2 is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

2.3 Toetsing aan uitwerkingsregels bestemmingsplan

Deze paragraaf bevat een beknopte verantwoording van het uitwerkingsplan ten opzichte van de van toepassing zijnde uitwerkingsregels in het bestemmingsplan Zuidbroek. Uiteraard staan die regels niet op zichzelf. Zo kent het bestemmingsplan een uitgebreide beschrijving in hoofdlijnen alsmede diverse andere bepalingen, waaraan dit uitwerkingsplan uiteraard ook dient te voldoen.

De van toepassing zijnde uitwerkingsregels uit het bestemmingsplan Zuidbroek zijn hierna cursief vermeld. Per uitwerkingsregel (dan wel aanhef) wordt een korte conclusie getrokken.

Met toepassing van het bepaalde in artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening werken burgemeester en wethouders de bestemming "Woondoeleinden - uit te werken" nader uit met inachtneming van het bepaalde in de algemene beschrijving in hoofdlijnen (artikel 2.1) en de hierna gegeven nadere voorschriften:

Het uitwerkingsplan is in overeenstemming met de bepalingen uit de algemene beschrijving in hoofdlijnen.

a. bij het oprichten van woningen, woonwagenstandplaatsen en andere krachtens de Wet geluidhinder geluidsgevoelige objecten (scholen, behandelingsruimten van ziekenhuizen en verpleeghuizen etc.) mag de maximum grenswaarde van 50 dB(A) (voorkeursgrenswaarde) als bedoeld in de Wet geluidhinder, alsmede de grenswaarde van 47 BKL als bedoeld in het Besluit Kleine Luchtvaart (contour vanwege vliegveld Teuge) niet worden overschreden;

Het plangebied ligt aan geprojecteerde wegen met een maximum snelheid van 30 km/h. Langs deze wegen is geen geluidszone aanwezig als bedoeld in de Wet geluidhinder. Het plangebied ligt voorts buiten de 47 BKL-contour. Aan de bepaling wordt derhalve voldaan.

b. tot het wonen behoren mede woonwagenstandplaatsen, met een gezamenlijke capaciteit voor maximaal 50 woonwagenstandplaatsen;

Niet van toepassing.

c. de hoogte van niet-gestapelde woningen en van gebouwen ten behoeve van maatschappelijke doeleinden mag maximaal 12 m bedragen;

De hoogte van woningen mag in dit uitwerkingsplan maximaal 12 meter bedragen, aan deze bepaling wordt voldaan. Maatschappelijke doeleinden zijn niet van toepassing.

d. in afwijking van het bepaalde in lid 2 sub c van dit artikel mogen de

twee-onder-een kapwoningen, als bedoeld in artikel 2.1. lid 3 sub g onder 1 (beschrijving

in hoofdlijnen, uitvoering ruimtelijke karakteristiek) die direct gelieerd zijn aan een

grondwal langs de A50, een hoogte hebben van maximaal 15 m;

Niet van toepassing.

e. de hoogte van gestapelde woningen mag maximaal 15 m bedragen;

Niet van toepassing.

f. de afstand van te realiseren woningen tot aan kassen, als toegestaan binnen de bestemming Agrarisch gebied (artikel 3.10), bedraagt ten minste 50 m;

Aan deze bepaling wordt voldaan.

g. de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen, overkappingen en aan- of uitbouwen bij niet-gestapelde woningen mag maximaal bedragen:

1. bij een kaveloppervlakte tot 500 m2: 50 m2;

2. bij een kaveloppervlakte tussen 500 m2 en 750 m2: 65 m2;

3. bij een kaveloppervlakte van meer dan 750 m2: 85 m2,

mits niet meer dan 60% van de kavel (te weten alle op de kavel aanwezige

bebouwing) wordt bebouwd; een gezamenlijke oppervlakte van 20 m2 is te allen tijde toegestaan;

De oppervlakte van genoemde bouwwerken sluit binnen dit uitwerkingsplan aan op de in de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan opgenomen maxima.

h. de goothoogte van bijgebouwen, overkappingen, aan- en uitbouwen mag maximaal 3,3 m bedragen;

De goothoogte van genoemde bouwwerken bedraagt in dit uitwerkingsplan maximaal 3,3 m.

i. burgemeester en wethouders kunnen in de uitwerking een regeling tot het stellen van nadere eisen opnemen ten aanzien van afmetingen en situering van bouwwerken, één en ander met het oog op:

• het bereiken van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling zoals omschreven in de in artikel 2.1 opgenomen beschrijving in hoofdlijnen;
• het waarborgen van de in het plan beoogde stedenbouwkundige kwaliteit;
• het voorkomen van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
• het bewerkstelligen van een onderlinge afstemming van de bebouwing;

In het uitwerkingsplan is bij de bestemming "Wonen" een nadere eisen regeling

opgenomen ten aanzien van de situering en omvang van de bijgebouwen.

2.4 Planonderdelen

Dit uitwerkingsplan bestaat uit de volgende onderdelen:

• De plankaart, tekening nummer up1037, op schaal 1:1.000, waarop de uitgewerkte bestemming van de in het plan begrepen gronden is aangewezen.
• De regels, waarin de doeleinden van de uitgewerkte bestemmingen zijn omschreven en bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van het bouwen en het gebruik van bouwwerken en onbebouwde gronden.
• De toelichting, waarin de aan het uitwerkingsplan ten grondslag liggende gedachten zijn weergegeven.

3.1 Bestaande situatie plangebied

Voor de ontwikkeling van Zuidbroek is een Masterplan opgesteld, waarin de programmatische uitwerking en de ruimtelijke structuur van Zuidbroek in hoofdlijnen zijn aangegeven. Het Masterplan is in september 2003 door de gemeenteraad vastgesteld en dient als kader voor de verdere uitwerking van Zuidbroek in deelplannen c.q. stedenbouwkundige (beeldkwaliteit) plannen.

In het stedenbouwkundig plan Het Rooster (vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december 2009) zijn de structuur, de woonvlekken en het openbare gebied verder uitgewerkt. Zo is voor de bebouwing een maatgevende verkaveling met de bijbehorende woningtypologieën opgesteld en zijn er uitwerkingen voor de inrichting van de openbare ruimte gemaakt.

Mede gezien de tijdspanne van bijna zes jaar tussen de vaststelling van het Masterplan en de stedenbouwkundige uitwerking van Het Rooster, zijn enkele uitgangspunten van het Masterplan inmiddels achterhaald of onvolledig gebleken en daarop aangepast. Het gaat hierbij onder meer om de volgende punten:

• Aanpassing en aanvulling van het woningbouwprogramma (onder andere de wens
• voor 100 extra sociale woningen).
• Aanpassen kavelgrootte naar marktconforme afmetingen.
• Opzetten van een gedegen verkeersstructuur, waarbij parkeren voldoende en
• evenwichtig is opgelost.
• Introductie van het buurtgroen, dat voor de wijk meerwaarde heeft.

3.2 Ruimtelijke opzet Het Rooster

Het Rooster is, naast het Mozaïek en de Wellen, één van de woongebieden in Zuidbroek. De wijk wordt begrensd door de Laan van Zuidbroek, De Rumbastraat, de Laan van Zodiak en de Korrelhoed aan respectievelijk de west-, zuid-, oost- en noordkant.

Het Rooster onderscheidt zich van de andere twee deelgebieden door een rasterstructuur met bouwblokken. Het raster bestaat uit een vijftal lange, in noord-zuidrichting, lopende straten en twee haaks daarop lopende straten waaronder de Nijbroekseweg, een oud bebouwingslint en het Schegpark. Het deel ten noorden van de Oesterzwam wordt verder nog verbijzonderd door kleinere groenplekken die zich telkens uitstekken tussen twee noord-zuid lopende straten.

Eén van de ruimtelijke uitgangspunten van het Rooster is om het benodigde parkeren grotendeels uit het straatbeeld te halen en binnen de bouwblokken op te lossen. Het beeld van de buurt is dat van een strakke en compacte bebouwingsstructuur met bouwblokken. Binnen deze blokkenstructuur is buurtgroen opgenomen in de vorm van een park (Schegpark), wadi's langs de zogenaamde Groene Grachten en 'groene veldjes'.

Afbeelding 3; deelgebieden Het Rooster

De bouwblokken dienen elk een eigen architectonische uitstraling te krijgen, met een gevarieerd dakenlandschap. Dit alles binnen de strakke rooilijnen. Het parkeren vindt plaats in openbare parkeerhoven binnen de respectievelijke bouwblokken.

De woningen hebben allemaal een (ondiepe) voortuin.

Cluster 31-32 is gelegen in deelgebied 'De straten' aan de Nijbroekseweg, een oude landweg die in Zuidbroek is opgenomen

3.3 Cluster 31-32

Afbeelding 4: Bouwvlek 31 en 32

Deze uitwerking is gebaseerd op het verkavelingsplan van de ontwikkelaar welke voorziet in een viertal kavels met in totaal twee tweekappers. De woningen zijn georiënteerd op de Nijbroekseweg. Deze weg was van oorsprong een oude lintstructuur in het toen nog agrarische buitengebied met aanliggende (boerderij-)percelen. Karakteristiek is de afwisseling van percelen en veldjes met bomen in de berm en wegslootjes. Deze structuur is als 'relict' in het plan Zuidbroek is opgenomen. In de nota 'Stedebouwkundig Plan Zuidbroek, deelgebied Het Rooster' (vastgesteld 17 december 2009) is vastgelegd dat de oorspronkelijke kwaliteit van deze lintstructuur behouden dient te blijven. Een van de ruimtelijke randvoorwaarden is dan ook 'Lintbebouwing met veel verscheidenheid' en een 'traditionele en kleinschalige' architectuur. Een ander belangrijk uitgangspunt is de bepaling dat de bebouwing 'ruim op het erf'' moet worden gepositioneerd waarbij er nadrukkelijk ruimte dient te zitten voor tuinen rondom de woningen en afstand tussen de woningen onderling. Daarom worden er nadrukkelijk alleen vrijstaande en/of tweekappers toegestaan aan deze straat.

De erfafscheiding aan de voorzijde (Nijbroekseweg) bestaat uit lage hagen. De zijerfafscheiding van het hoekperceel aan de Vliegenzwam bestaat uit een hoge haag (1,80 meter hoog). De zijerfafscheiding van het hoekperceel grenzend aan de Laan van Zuidboek dient te bestaan uit poeren en een hekwerk van 80 cm hoog. Ten behoeve van privacy in de zijtuin wordt achter de gebouwde erfafscheiding een haag van 1,80 meter hoogte geplant.

De hoofdbouw van de tweekappers is twee lagen met een individuele zadelkap, met noklijn haaks op de voorgevel, per woning. De woning oriënteert zich in de breedte en is relatief ondiep. Dit geeft de individuele woningen in het blokje een eigenheid mee. Als typologie is dit een mooie toevoeging aan het gevarieerde beeld van Zuidbroek. De twee blokjes met tweekappers zijn duidelijk 'familie' van elkaar. Ze hebben dezelfde vormentaal en materialisatie maar verschillen in de details.

De benodigde parkeerplaatsen per woning worden op eigen terrein opgelost.

Afbeelding 5: sfeerbepaling Zuidbroek, twee tweekappers (twee-aaneen gebouwde woningen) Nijbroeksweg

5.1 Inleiding

Dit uitwerkingsplan kent de opzet van een gedetailleerd plan. Voor de regels is gebruik gemaakt van de Apeldoornse standaard en de regels (voorschriften) als opgenomen in het bestemmingsplan Zuidbroek. Het bestemmingsplan Zuidbroek is tot stand gekomen onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO).

Deze uitwerking betreft een uitwerking op basis van artikel 11 van de oude WRO en niet op basis van artikel 3.6. van de huidige Wet ruimtelijke ordening. Volgens artikel 8.1.1. van het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (overgangsbepalingen) mag een uitwerking op basis van een bestemmingsplan dat volgens de oude WRO tot stand is gekomen, worden vormgegeven, ingericht en beschikbaar gesteld op dezelfde wijze als het moederplan is vormgegeven, ingericht en beschikbaar is gesteld. Hoewel formeel gezien de digitaliseringsverplichting niet van toepassing is voor uitwerkingen op basis van de oude WRO, is het onderhavige uitwerkingsplan opgesteld als een zelfstandig digitaal raadpleegbaar plan.

5.2 Plankaart

Het plangebied is getekend op één gekleurde plankaart, schaal 1:1000. De plankaart is IMRO-gecodeerd getekend, conform IMRO2012. Door middel van coderingen en aanduidingen zijn de voorkomende bestemmingen aangegeven. De materiële inhoud vande bestemmingen is beschreven in de regels.

5.3 Planregels

De planregels bevatten (samen met de plankaart) het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de toegelaten bebouwing. De regels bestaan uit een inleidende regels, regels omtrent gebruik en bebouwing van de grond, algemene regels en overgangs- en slotregels.

Dit uitwerkingsplan betreft een uitwerking van het bestemmingsplan Zuidbroek. In juridisch opzicht maakt het uitwerkingsplan na inwerkintreding onderdeel uit van dit bestemmingsplan en dient samen met dat plan als één geheel te worden beschouwd.

Dit uitwerkingsplan is, in tegenstelling tot het moederplan Zuidbroek uit 2006, een IMRO-gecodeerd plan is volgens IMRO 2012. Omdat de gemeente graag over zelfstandig leesbare en begrijpelijke uitwerkings- en wijzigingsplannen wil beschikken, is in dit uitwerkingsplan een complete set regels opgenomen.

Toch dient vanwege het karakter van het uitwerkingsplan - het is een uitwerking van de regels van het moederplan - bij de toetsing van bouw- of gebruiksvoornemens aan dit uitwerkingsplan ook het moederplan bestemmingsplan Zuidbroek te worden betrokken.

Inleidende regels

Hoofdstuk 1 van de regels geeft de inleidende bepalingen waaronder de beschrijving van de voor dit plan relevante begrippen alsmede de wijze van meten.

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels.Hierin worden per bestemming regels gegeven voor gebruik en bebouwing van de grond. Dit uitwerkingsplan bevat één bestemming wonen die onderstaand wordt besproken.

Wonen

De woningen in het plangebied hebben de bestemming Wonen. Voor de woningen is op de plankaart een bouwvlak gegeven in de vorm van een bouwstrook waarbinnen maximaal 2 woningen zijn toegestaan. Door middel van een bouwaanduiding is aangegeven hoe de woningen mogen worden gebouwd: twee-aaneen. Ter plaatse van deze aanduiding twee-aaneen zijn uitsluitend twee-onder-een-kapwoningen toegestaan. In de begripsbepalingen is bepaald dat het gaat om twee woningen waarvan de hoofdgebouwen aan elkaar zijn gebouwd.

Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen mogen worden gesitueerd in achtererfgebied. Hiermee is aansluiting gezocht met de regeling voor het vergunningvrij bouwen van bijbehorende bouwwerken. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee het situeren van bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen in voorerfgebied mogelijk kan worden gemaakt. Toetsingscriterium voor deze bevoegdheid is de stedenbouwkundige kwaliteit die met het bestemmignsplan is beoogd. De definities van de begrippen achtererfgebied, voorerfgebied en openbaar toegankelijk gebied zijn uit artikel 2 lid 3 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht overgenomen.

Beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis

Bij recht is het gebruik van een deel van de gebouwen voor beroepsuitoefening en niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis toegestaan. Daarbij worden enige beperkingen gesteld, waaronder aan de daarvoor te gebruiken oppervlakte, om ervoor te zorgen dat het woonkarakter van de woning het beroeps- of bedrijfsmatige gebruik blijft overheersen.

Voor de niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis geldt dat alleen bedrijfsactiviteiten die voorkomen op de Lijst van toegelaten bedrijfsactiviteiten aan huis zijn toegestaan. Voor deze lijst is aansluiting gezocht bij de bedrijven die in de richtafstandenlijst van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' als bedrijven van categorie 1 zijn aangemerkt. Omdat het gaat om activiteiten in een woning op een relatief klein oppervlak is het aantal bedrijfsactiviteiten dat is toegelaten zeer beperkt gehouden.

Bouwregels

Voor de maatvoering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde is per bestemming een bebouwingsschema opgenomen. In de bebouwingsschema's staan de maatvoeringsaspecten die voor die specifieke bestemming gelden. Vaak wordt verwezen naar de maatvoeringsaanduidingen op de plankaart.

Bevoegd gezag

Waar dit bestemmingsplan de bevoegdheid in het leven roept om af te wijken van de regels, is die bevoegdheid toebedeeld aan het bevoegd gezag. Over het algemeen zal dat bevoegd gezag het college van burgemeester en wethouders zijn. In een enkel geval zijn op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht gedeputeerde staten dan wel de minister bevoegd gezag voor het verlenen van de omgevingsvergunning en daarmee ook voor het bij die omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan.

Algemene regels en overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 3 (Algemene regels) staan de regels die gelden voor alle bestemmingen. In artikel 5 zijn bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden. Lid 5.1 bevat onder andere de bepaling over ondergronds bouwen. Hierin is bepaald dat ondergronds bouwen alleen daar is toegestaan waar ook bovengronds gebouwd mag worden, mits er een functionele relatie bestaat met de bovengronds toegelaten functie. Het laatste onderdeel van dit lid geeft een regeling voor legaal gebouwde (delen van) bouwwerken die niet voldoen aan de in het plan voorgeschreven maatvoering. De aanwezige maten zijn dan toegelaten, ook bij eventuele herbouw van het bouwwerk. Dit geldt alleen daar waar de afwijking voorkomt.

Lid 5.2 bevat de afdekbepaling. Hier is bepaald dat, wanneer in het plan een maximale goothoogte is aangegeven, het gebouw vanaf de aangegeven goothoogte dient te worden afgedekt met een kap. Deze bepaling impliceert dat een -al dan niet gedeeltelijke- platte afdekking is toegestaan, mits dat platte dak niet hoger is dan de op dat punt geldende maximaal toegelaten bouwhoogte.

In artikel 6 staan de algemene gebruiksregels. In lid 6.1 is beschreven welke vormen van gebruik in ieder geval gelden als gebruik in strijd met de bestemming. In lid 6.2 is het daadwerkelijke strijdig gebruik strafbaar gesteld. Deze strafbaarstelling is noodzakelijk voor vormen van gebruik die onwenselijk zijn en waarvoor het bestemmingsplan dus niet de mogelijkheid biedt daarvoor een omgevingsvergunning te verlenen; de strafbaarstelling van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is derhalve niet van toepassing.

Artikel 10 geeft aan welke regeling geldt wanneer wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen en plannen. De overige artikelen bevatten bekende regels die geen nadere bespreking behoeven.

Hoofdstuk 4 bevat tot slot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik en de titel van het

bestemmingsplan.

6.1 Inspraak

Overeenkomstig het in de gemeentelijke inspraakverordening bepaalde heeft geen voorontwerp van deze uitwerking ter inzage gelegen.

6.2 Totstandkoming plan

Van 28 juni 2018 tot en met 8 augustus 2018 heeft het ontwerp van dit uitwerkingsplan ter inzage gelegen. Er is 1 zienswijze ingediend.