Bestemmingsplan Bedrijventerrein Ecofactorij

3.4 Visie

Bij de ontwikkeling van bedrijventerrein Ecofactorij in de tweede helft van de jaren negentig is de ruimtelijke visie vastgelegd. Hoofddoelstelling daarbij was de ontwikkeling van een hoogwaardig duurzaam en grootschalig bedrijventerrein, dat wordt gekenmerkt door een ruimtelijke en milieukwaliteit met een hoge gebruiks- belevings- en toekomstwaarde met behoud en versterking van de aanwezige kwaliteiten van het huidige plangebied als schakel tussen de groene scheg van Zonnehoeve/Groot Schuilenburg/Woudhuis/Bussloo enerzijds en het landelijk gebied anderzijds. De visie is uitgewerkt in een aantal onderwerpen, die genoemd zijn in paragraaf 3.2.

Inmiddels is de ontwikkeling van de Ecofactorij grotendeels afgerond, waardoor de aandacht verschuift naar het beheer van het bedrijventerrein. Dat heeft aanleiding gevormd om de onderwerpen te evalueren en na te gaan in hoeverre bijstelling van de ruimtelijke visie wenselijk is.

Inrichting en vormgeving

Het beoogde beeld van grootschalige gebouwen is grotendeels gelukt. De voorwaarden over de minimale kavelomvang en het oppervlak van gebouwen heeft daar een belangrijke bijdrage aan geleverd.

Gelet op de huidige stand van zaken wordt een minimale kavelomvang van 2 hectare voldoende geacht om het gerealiseerde ruimtelijke beeld in stand te houden. Een maat van 2 hectare sluit ook beter aan op het aanbod aan bedrijfskavels elders in de gemeente (overwegend kleiner dan 2 ha.). Wel komt met een te groot aandeel van kleinere kavels (kleiner dan 2 ha.) het ruimtelijke beeld onder druk te staan. Het aangehouden percentage van 20% voor kleinere kavels moet dan ook als een maximum aangehouden worden om de nu aanwezige ruimtelijke samenhang niet aan te tasten. Wel wordt een afwijkingsmogelijkheid hiervan wenselijk geacht, zodat voorkomen wordt dat in de eindfase van de uitgifte reststroken ontstaan. Aan die mogelijkheid dient wel de randvoorwaarde gekoppeld te worden dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het stedenbouwkundige beeld.

Het percentage van 30% groen per bedrijfskavel is grotendeels gehaald. Een duidelijke concentratie van dit groen langs landschappelijke en ecologische elementen is niet haalbaar gebleken. De (ecologische) kwaliteit van het gerealiseerde groen op de kavels is op een enkele uitzondering na niet optimaal, evenals de onderlinge samenhang tussen het groen op de kavels. Bij de uitwerking van de plannen voor de buitenruimte heeft dit aspect te weinig aandacht gekregen. Omdat het bedrijventerrein inmiddels grotendeels is ingevuld is dit ook niet goed meer mogelijk.

De vormgeving van de gerealiseerde gebouwen is over het algemeen kwalitatief voldoende. Het streven om het duurzame karakter van het bedrijfsterrein in de architectuur zichtbaar maken is echter niet duidelijk tot uitvoering gekomen.

Bescherming archeologische waarden

Bescherming van archeologische waarden blijft van wezenlijk belang.

Meervoudig intensief grondgebruik

Aan het beoogde meervoudig intensief grondgebruik door een efficiente gebruiksindeling van gebouwen en ruime bouwhoogtes is uitvoering gegeven. Het nog verder intensiveren van het grondgebruik door het verhogen van het bebouwingspercentage doet afbreuk aan de ecologische, landschappelijke en ruimtelijke kwaliteiten van het plan en is dan ook niet wenselijk.

Ruimtelijke en milieukwaliteit

De infrastructuur is tot op heden beperkt gebleven. Het percentage openbaar gebied binnen het bedrijventerrein is relatief laag en beperkt zich tot de wegen en enkele groen/ecologische zones. Het groen langs de Woudhuizermark is ontwikkeld tot natte natuur en langs de Zutphensestraat is een groene zone gerealiseerd met laanbeplanting.

Een zodanige inrichting van het bedrijventerrein dat hergebruik voor andere functies dan bedrijven zonder ingrijpende maatregelen mogelijk wordt is in de praktijk niet haalbaar gebleken. Wel kan de regeling die dubbelgebruik van de parkeerplaatsen op de bedrijfskavels toelaat een bijdrage leveren aan een zo optimaal mogelijk gebruik van het terrein.

Energie, water en afval

De op de Ecofactorij gevestige bedrijven voldoen aan de (met name in het Kwaliteitsplan) gestelde duurzaamheidseisen. Het beoogde hergebruik tussen bedrijven onderling van onder andere restwarmte en het gebruik maken bij de bedrijfsvoering van de watergang voor bijvoorbeeld waterwinning heeft tot nu toe slechts een zeer beperkte bijdrage geleverd aan het halen van het uitgangspunt om het beroep op conventionele energievoorzieningen te beperken. In de praktijk bleek dat moeilijk uitvoerbaar. Om die reden is in 2007 het geldende bestemmingsplan al herzien door naast productiebedrijven ook distributiebedrijven toe te staan.

Er is een waterstructuur aangelegd in de vorm van een centrale watergang, welke aangesloten is op de watergang uit Biezenmaten, en watervoorzieningen op bedrijfskavels. De ecologische kwaliteit van de watergang kan nog versterkt worden.

Verkeer en vervoer

Met de gerealiseerde wegen en ontsluiting, het fietspadennetwerk en het parkeren op de kavels zelf is een goede, verkeersveilige en duurzame verkeersstructuur op de Ecofactorij gerealiseerd. Parkeren op de bedrijfskavels functioneert goed, wat een centrale parkeerplaats niet nodig maakt. De gewenste treinhalteplaats lijkt niet haalbaar, wel is het streven om een stadsbuslijnhalte te realiseren. Omdat de oorspronkelijk gedachte openbaarvervoersvoorzieningen niet volledig kunnen worden gerealiseerd wordt de parkeernorm aangepast aan de gemeentelijke parkeernorm voor bedrijfsterrein. De railcargo-voorzieningen zijn nog niet tot stand zijn gekomen. Deze voorzieningen kunnen een bijdrage leveren aan de voorgestane beperking van het vrachtverkeer.

Handhaving en versterking bestaande kwaliteiten

De ecologische zone aan de Woudhuizermark is verder ontwikkeld door de aanleg van een plasdrasoever. De bermen en taluds van langs het spoor zijn grotendeels behouden evenals de IJsseldijk. De herprofilering van de Zutphensestraat is uitgevoerd, waarbij aan de zuidzijde een brede groenzone is aangehouden waarin een bomenrij is aangeplant.

Algehele conclusie is dat de bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein opgestelde ruimtelijke visie in hoofdlijnen intact dient te blijven zodat de samenhang binnen het bedrijventerrein wordt gewaarborgd. Met het handhaven van de visie wordt de bereikte kwaliteit geborgd en kan deze zich verder ontwikkelen. Wel is enige bijstelling van delen van de visie wenselijk. Belangrijkste betreffen het aanpassen van de minimale oppervlakte van een bedrijfskavel naar 2 hectare en het aanpassen van de parkeernorm.

Verder is het uitgangspunt om voorzover nodig en mogelijk rekening te houden met de ontwikkeling van het RBAZ (Ecofactorij II) en de Groene Mal.