direct naar inhoud van 6.9 Financieel-economische uitvoerbaarheid
Plan: Bestemmingsplan Beekbergsebroek - Biezematen
Status: voorontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0200.bp1043-von1

6.9 Financieel-economische uitvoerbaarheid

Het plangebied de Biezematen en het WVG-gebied binnen de Beekbergsebroek (vastgesteld bij raadsbesluit op 28 oktober 2004) beslaan in totaal ruim 280 ha. Wanneer hiernaast het huidige programma van 105 ha netto uitgeefbaar bedrijventerrein wordt gezet, is het probleem rond de financiële haalbaarheid gelijk duidelijk: een uitgeefbaar percentage van krap 38% terwijl bij een doorsnee bedrijventerrein het uitgeefbare deel tussen de 70% en 80% ligt. Aangezien de gemeente in het gehele plangebied gronden heeft verworven, is het niet eenvoudig om op basis van grondeigendom de ontwikkeling te sturen. De keuze is gemaakt om de Biezematen en het deel in het Beekbergsebroek tussen de Elsbosweg/Polderweg en het kanaal (exclusief de zone langs het kanaal), als exploitatiegebied te beschouwen voor het programma van 105 ha. De overige gronden in het WVG-gebied worden pas beschouwd na 2020 en blijven als ruwe bouwgrondcomplexen binnen het Grondbedrijf. Deze gronden vallen daarom buiten de scope van dit bestemmingsplan.

Ten aanzien van het exploitatiegebied dient de financiële haalbaarheid te worden aangetoond, waarbij in 2020 het project gerealiseerd dient te zijn. De haalbaarheid is beschouwd door middel van het opstellen van een tweetal deelexploitaties:

  • Biezematen;
  • RBB (Beekbergsebroek).

Tezamen vormen deze deelexploitaties de grondexploitatie Regionaal Bedrijventerrein Apeldoorn Zuid (RBAZ) waarvan het saldo minstens neutraal dient te zijn. Bij een positieve uitkomst komt de eerste 10 miljoen Euro op CW ten gunste aan revitaliseringsprojecten van bedrijventerreinen elders binnen de gemeente Apeldoorn.

De gemeente wenst het RBAZ door middel van een actief grondbeleid te realiseren. Wanneer eigenaren een beroep doen op zelfrealisatie, zal door middel van anterieure contracten het kostenverhaal veilig worden gesteld. In Apeldoorn is de regel dat anterieure contracten kunnen worden gesloten tot vlak voor het moment dat het exploitatieplan door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Dit moment is weer gekoppeld aan het moment van vaststelling van het bestemmingsplan door de raad. Aangezien het niet mogelijk is om alle gronden in eigendom te verwerven voor dit moment of met alle grondeigenaren een anterieur contract te sluiten, en het kostenverhaal dus niet anderszins verzekerd is, wordt tezamen met dit bestemmingsplan een exploitatieplan, als bedoeld in 6.12 Wro, in procedure gebracht. De gemeente heeft overigens inmiddels meer dan de helft van de gronden in eigendom.

De economische uitvoerbaarheid van het plan is gebaseerd op de realisatie van 105 ha bouwgrond ten behoeve van bedrijvigheid. In de volgende tabel is een samenvatting weergegeven van de deelexploitaties Biezematen, RBB en de totale grondexploitatie RBAZ.

    Biezematen   RBB   Totaal  
Kosten              
Verwerving   25.914   35.502   61.415  
Bouw- en woonrijpmaken   16.737   45.222   61.959  
VTU-kosten   4.220   12.419   16.638  
Overige kosten   275   727   1.002  
Onvoorzien   2.034   4.636   6.670  
Prijsstijging   3.703   14.852   18.555  
Rente   4.692   27.423   32.115  
Totaal kosten   57.574   140.780   198.355  
Opbrengsten            
Gronduitgifte   68.129   124.740   192.869  
Overige opbrengsten   -3.530   -6.920   -10.450  
Prijsstijging   3.836   12.399   16.235  
Totaal opbrengsten   68.435   130.219   198.654  
Saldo CW per 1-1-2009   6.127   -5.958   169  

Start uitgifte is voorzien in 2013; beëindiging uitgifte in 2020. Het negatieve saldo van de deelexploitatie RBB wordt met name veroorzaakt door de omvangrijke infrastructurele maatregelen die noodzakelijk zijn om voor een goede ontsluiting van dit gebied te zorgen. Uit de tabel blijkt echter dat voor de totale exploitatie een positief resultaat wordt verwacht. Het plan is derhalve economisch uitvoerbaar.